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「手机真人娱乐澳门赌场」内地空置税要来了?或参考香港,房屋空置6个月,年征24倍月租金

2020-01-11 15:25:06   【浏览】1373

「手机真人娱乐澳门赌场」内地空置税要来了?或参考香港,房屋空置6个月,年征24倍月租金

手机真人娱乐澳门赌场,来源:公寓次世代

长租公寓弊病凸显,租客投诉多,租房市场长期处于卖方强势的局面,主要是因为可租房源少,一方面是新建租赁房源不够,另一方面是存量没有被完全挖掘出来。事实上,市场上的房源量其实是够住的,只是大批存量房源并没有释放出来,长期处于闲置状态,以至于供不应求。

房价上扬,投资客囤积房源坐等升值,加上各地租售比不高导致房屋持有者并没有足够的动力去出租运营自己的空置房源;其次,房产空置税没有落地,投资客房源空置成本低,也是原因之一。

一线城市及部分二线城市住宅及办公租金回报率

但是,最近一段时间,空置税事情又被提起,租房市场也被激起了新的涟漪,一旦空置税落地,意味着更多存量房源的释放,二房东拿房不再难,租客租房也更多选择,还能盘活闲置,避免资源浪费。

01、空置税救市,扩大可租房源量

近日,国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴再次点名“空置税”,他认为,“征收空置税”已经到了时机。

仇保兴在近日举办的《参事讲堂》上作出估算:“在我国房屋空置率比较高,不同城市空置率是不一样的,像鄂尔多斯空置率是70%,北京空置率在百分之十几到二十。而从国际上看,一般采取了空置税的国家空置率接近5%左右。”

值得一提的是,这已经不是仇保兴第一次呼吁“征收空置税”!

除此之外,原我爱我家副总裁、胡景晖表示,当下租房市场已成绝对的卖方市场,北京约有100万套房子是空着的,可以仿效香港政府出台空置税,如此租金将会应声而跌,租房条件也会获得极大改善。此外,对于住宅租赁类的民生行业,应由“国家队”对头部企业控股。

胡景晖认为,如果出台了空置税,那么市场上空置房源大部分都会投入到租房市场中来,大量的房源供应也将使得房屋租金应声而跌,租房的生活条件也会得到极大的改善。

02、国内房源空置率究竟有多高?

原中财办副主任杨伟民近日在 “2018陆家嘴论坛”演讲时表示:我在中央财办时,曾经请有关单位通过对用电量对全国住宅的空置情况摸底调查,显示我国无论是城镇还是乡村住宅的空置率都相当高。比日本这种高度老龄化、少子化、城市化的国家还要高,日本是13%。

中国房地产空置率究竟有多大,官方没有给出确切数据,我们只能用前几年西南财经大学的调查报告中获取数据:2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%,其中六大城市空置率分别为:重庆25.6%、上海18.5%、成都24.7%、武汉23.5%、天津22.5%、北京19.5%。三线城市住房空置率最高,为23.2%。

这样的数据已经非常惊人了,按照国际常见的标准,空置率10%以下为较合理区,房屋供求基本平衡;10%-20%之间为危险区间;20%以上为房屋库存严重积压。众所周知,空置率越高,房屋使用率就越低,房地产的泡沫就越大,投机炒作的氛围就越浓。

2016年初,国内知名财经学者周天勇和他的团队测算出。2015年底预计,我国城镇已经被购买和竣工住宅的空置率约在在20%到25%之间,城镇地区空置住房约为6500到8800万套之间。而任志强则表示,通过相关数据计算发现,绝不可能有5000万套以上的空置房存在。

今年3月份,国家电网公布了空置率的调查结果,从每户电表数据来看,一年一户用电量不超过20度认为是“空置”。算下来,2017年,大中城市房屋空置率是11.9%,小城市房屋空置率13.9%,农村房屋空置率14%。不过也有人指出,农村房屋空置率与小城市房屋的空置率仅多0.1个百分点,就无法解释当前小城市房价被爆炒,房价都要过万的现象。

面对,中国住房空置率比日本还高问题。专家们认为,目前中国城镇化率只有56%,离发达国家的85%还有一定的距离,只要农村人口都到中小城市来落户,中小城市的空置率高的问题就能得到解决。

但是,我们认为要城镇人口能够进入中小城市安居落户,既要有相对应的社会保障体系要跟进,还要他们有能力买得起房子,现在中小城市房价已过万了,就连当地人都买不起,外来人口肯定没有这么强大的购买力。

关于中国房地产空置率有多少的问题,我们觉得随着大中小各城市房价被轮番炒了一遍后,从租售比来看,房地产已没有了投资的价值。目前,投机性购房需求比例也是很高的,这就导致了近年来,我国各热点城市住宅空置率在一起攀升过程中。

所以,多数城市的住宅空置率应该达到了20-30%区域,不太可能低于20以下。也正是如此,我们一直听媒体报道的,各地涌现出不少拥有几十套甚至上百万房产的房叔、房姐、房嫂、房妹等囤房者来。

那么,国内房地产空置率高于日本说明了什么呢?首先,如果中国各城市房地产的空置率超过15%至20%区间,这就意味着,大量房源掌握在少数炒房者手中,多数人要么买不起房,要么做了房奴。

所以,一些专家之前建议政府增加房地产的供给,这是不正确的,因为房源稀缺的问题,并不是出在住宅地产供应不足上。而是要盘活存量房源,进行合理的资源配置,否则房源供应再多,还是集中在少数人手里时,房地产供不应求局面难以改观。

再者,房地产空置率数据如果足够精确,能够为后续出台房产税做铺垫。如果房地产空置率超过了国际公认的警戒线,政府可以对房地产税试点进行全面扩围,要在住宅的保有环节征税,弥补之间在房产持有环节税负过轻的空白,同时适当减少房地产交易环节的税负,这样可能更精准的遏制投机性购房需求。

最后,如果住宅空置率低于10%说明当地住宅地产主要是由刚需购买,而如果高于20%那就是投机性氛围极浓的时候,这就需要地方政府采取调控措施坚决遏制其迅速发展,让房地产去投机化,回归居住属性。

而现在若任由炒房者发展下去,当投机炒房者大规模辙离,系统性的金融危机或将不可避免。现在连官方都承认,房地产市场积累了一些风险,近期乱象丛生,目前在行政措施已经不能根治这些乱像,所以必须加快房地产调控力度,同时建立健全长效机制,严防房地产金融风险的发生。

中国的住宅空置率究竟有多高?无论是官方或民间机构都无法给出精准的答案。但是我们认为,在全国热点城市房价轮番爆炒了过后,炒房者手中已囤积了大量房源。而住宅空置率居高不下,就说明房地产投机者盛行,楼市泡沫过重,急需政府部门出台房产税,以及房地产调控措施应对,并且要竭力避免房地产泡沫的破裂。

03、动力!空置6个月要交年租金200%的税

房屋空置税如果税率太低,则不会动摇投资客囤房的积极性;如果税率过高,可能会影响整个房产市场的走向,甚至是整体的经济形势,所以,需要有一个合理的额度。在空置税税率的制定上可以参考今年香港的落地模式。

2018年6月28日,香港特别行政区政府公布了六项房屋政策新措施,其中有一项便是“空置税”。

空置税由香港差饷物业估价署按年征收,主要针对闲置期满6个月,未进行居住使用也未出租的一手住宅征税,征收金额为一手房租金的两倍,就是空置税为评估出的年租金的200%!

从香港的操作模式来看,对空置6个月以上,未居住也未出租的一手房源要征收年租金2倍的空置税。有人举了一个例子,假设一套两室一厅房屋的月租金是6000港币,年租金就是72000港币,空置税达到144000港币。拿上海的房子举例,如果是月租10000元的三室一厅,年租金就是120000元,每年空置6个月以上,不仅拿不到租金,还要交240000元的空置税,并且空置税是按年征收,空置时间越长,成本越高,真的空不起。

如此一来,很多人会愿意把房子拿来出租,既赚了租金又能避免房屋闲置产生的巨额税务问题。区别不同的是,香港的空置税是针对一手住房,内地的空置税如果落地,则要集中针对非家庭自住之外的空置房源。

04、房子新属性

曾经有学者说,中国的住房空置率在20%左右是合理的。这个论调不知道是怎么来的。但是以目前的楼市情况来看,当越来越多的人把买房看作是投资、看做是投机的时候,这本身就已经说明,刚性需求已经很难跟得上我们发展房地产的速度了,大量的房子被投资者们占据。简而言之,房地产市场更多的可以看做是一个投资市场,而非居住场所。

空置率的另一面是自住房拥有率,这个数字大家要是查一查也不少,从你几年前开始,国内国外就已经在报道,中国的几乎可以说达到了每户一房,居者有其屋的水平。

下面是外媒在全球主要国家所统计的住房拥有率,可以看到(红框内)的中国住房拥有率已经超过90%。

空置率超过10%(甚至20%),住房拥有率同时超过90%,这意味着什么?还是说我国住房市场投资属性和投机属性越来越强。

前四个月,住户部门的中长期贷款(基本上是房贷),平均涨幅超过35%,大量的三四线城市住房被购买。很多看多房地产的人可能都看不懂,目前这个楼市的发展。确实,相比于一二线城市,这些需求是哪里来的呢?

大家都知道现在市场钱比较紧,很多人都想着央行给点水喝,但是从今年的房贷数字来看,似乎钱从来不曾少过。

靠人,房子或许填不满;靠钱确实绝对能填的满。因此,其实未来的房地产发展只要看钱多钱少,看银行的管控力度就足够了。其他的行政手段,可能更多的作用是是,通过增量预期来化解短期人们对于楼市的上涨预期而已。

05、结语

有的时候,大家希望我们的政府多供应土地,多增加供给,短期来说这招可能对减轻人们的焦虑感,降低人们的预期有用,但就像国土部所言,土地供应和房价没有直接联系,当我们的人口继续变老,对于住房的有效需求继续变低的时候,大家想过没有,这些新增的房子和土地所贡献的房子和我们日益走低的需求之间的差值会越来越大。也就是说,房子会越空越多。

任何投资都讲究一个度,如果超过了一定的界限,往往会适得其反。暴哥不想说太破,但是维持房价的根本是有效需求,有效需求枯竭了,靠投资或者投机,这市场不健康的状况终归是有极限的。

今天就写这么多,再写下去大家该不耐烦了。最后想说,不动产登记完全运行的那一天 ,可能也就是我们自1998年住房商品化元年以来,第一次能够获得确切的住房空置率的时候,到时候,真的想知道结果究竟如何。

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